Schimmelpilzsaison in Wohnräumen beginnt in diesem Jahr verspätet – was müssen Mieter beachten?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Schimmelpilze in Mieträumen treten periodisch auf. Während im Frühjahr bedingt durch das stärkere Lüften der Wohnungen und das wärmere Wetter der Schimmelpilz meist abtrocknet tritt er dann zu Beginn der Heizsaison umso stärker wieder auf.

Mieter haben verschiedene Möglichkeiten, Ansprüche wegen des Schimmelpilzes geltend zu machen. Das gilt jedenfalls dann, wenn sie die Wohnung selbst vertragsgerecht nutzen und ihren Pflichten zum Heizen und Lüften der Wohnung ausreichend nachkommen.

Wichtigste Grundregel für Mieter ist die sofortige Anzeige des Schimmelpilzes beim Vermieter. Dies sollte am besten schriftlich geschehen und der Zugang des Schreibens beim Vermieter muss nachgewiesen werden können.

Kommt der Vermieter der Instandsetzungsverpflichtung innerhalb der gesetzten Frist nicht nach, haben Mieter grundsätzlich folgende Möglichkeiten:

Mietminderung gemäß § 536 BGB wegen des Schimmelpilzes in der Wohnung: Der Mieter kann die Miete mindern, soweit die Tauglichkeit der Mietsache für den vertragsgemäßen Gebrauch eingeschränkt ist. Dies ist bei Schimmelpilz regelmäßig der Fall, unabhängig davon ob dadurch eine Gesundheitsgefährdung auftritt oder nicht. Bei der Höhe der Mietminderung ist Vorsicht geboten, da der Mieter andernfalls eine Kündigung riskiert. Hier muss berücksichtigt werden, dass eine Gesundheitsgefährdung zu einer erheblichen Erhöhung der Mietminderungsmöglichkeiten führt. Allerdings muss diese vom Mieter bewiesen werden. Der BGH ist hier sehr streng zulasten der Mieter. Dies betrifft sowohl die Frage des Bestehens des Rechts zu Mietminderung, als auch dessen Höhe. Irrtümer, auch die seiner Berater, muss sich der Mieter voll zurechnen lassen.

Wegen des Schimmelpilzes kommt auch ein Zurückbehaltungsrecht am Mietzins gemäß § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB in Betracht. Allerdings darf auch dieses nur vorsichtig ausgeübt werden. Die Mietzahlung darf gemäß § 320 Abs. 2 BGB insoweit nicht verweigert werden, als die Verweigerung nach den Umständen, insbesondere wegen verhältnismäßiger Geringfügigkeit des rückständigen Teils, gegen Treu und Glauben verstoßen würde (BGH, Versäumnisurteil vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 19/14 -, juris).

Der Mieter kann außerdem in die Beseitigung der Mängel, also Instandsetzung gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangen und diese notfalls einklagen. Der Mieter muss zuvor eine Frist setzen, die angemessen sein muss. Damit wird dem Vermieter Gelegenheit gegeben, den Mangel selbst zu beseitigen. Eine lediglich optische Beseitigung des Schimmelpilzes reicht nicht aus, der Vermieter muss den Schimmelpilz und seine Ursachen, also die zu Grunde liegenden Baumängel beseitigen.
Im Falle des Verzuges des Vermieters mit der Mangelbeseitigung kann der Mieter gemäß § 536a Abs. 1 BGB auch weitergehenden Schadensersatz geltend machen.

Selbstbeseitigungsrecht: Hat der Mieter dem Vermieter erfolglos eine Frist gesetzt, kann er den Mangel auch selbst beseitigen und seine Aufwendungen gemäß § 536a Abs. 2 BGB ersetzt verlangen. Davon ist aber in der Regel abzuraten, da der Mieter hier zum Bauherrn wird. Der Vermieter wird später argumentieren, dass die Kosten zu hoch und die Ausführung zu schlecht ist.

Was ist im Übrigen, wenn der Mangel wieder auftritt?

Vorschuss: Im Fall eines bestehenden Selbstbeseitigungsrechts hat der Mieter Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses in Höhe der zu erwartenden Mangelbeseitigungskosten (BGH, Urteil vom 28. Mai 2008 – VIII ZR 271/07, NJW 2008, 2432). Mit diesem Anspruch kann er auch die Aufrechnung mit der Miete erklären. Aus den oben genannten Gründen ist auch dies sehr riskant.

Kündigung: Schließlich kommt auch eine Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht, wenn der Vermieter mit der Beseitigung der Mängel in Verzug ist. Der dem Mieter durch die vorzeitige Vertragsbeendigung entstehende Schaden (Kündigungsfolgeschaden) muss vom Vermieter ebenfalls ersetzt werden. Da die Rechtsprechung auch hier sehr zurückhaltend ist in der Annahme von Schadensersatzansprüchen, empfehle ich diesen Weg regelmäßig nur dann, wenn der Mieter die Wohnung unbedingt verlassen will.

18.12.2015

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